[디스크립션: 주제 소개]

부동산 거래에서는 단순히 임대인과 임차인만 존재하는 것이 아니라, 기존 임차인과 새로운 임차인이 함께 얽히는 복잡한 계약 구조가 발생하기도 합니다. 특히 상가 임대차 거래에서 흔히 볼 수 있는 권리금 계약의 경우, 기존 임차인이 새로운 임차인에게 점포를 넘기면서 권리금을 받고, 동시에 새로운 임차인이 임대인과 임대차 계약을 다시 체결하는 형태가 나타납니다. 이 과정에서 많은 사람들이 혼란을 겪는 부분이 바로 "부동산 중개보수(수수료)를 누가 부담해야 하는가?"입니다. 본 글에서는 현행 법률과 실제 거래 관행을 근거로, 임차인 A, 임차인 B, 임대인 C 각각의 부담 의무를 구체적으로 분석하고 실제 사례와 함께 설명합니다.

임차인 A의 중개보수 부담

임차인 A는 기존 임차인으로, 점포를 운영하던 도중 계약 기간이 끝나기 전에 새로운 임차인 B에게 상가를 양도하고 권리금을 받는 경우가 있습니다. 이때 권리금은 상가의 영업권, 시설물, 거래처, 입지 등 무형적 가치를 금전적으로 평가하여 주고받는 비용입니다. 그러나 중요한 점은, 권리금 자체는 「공인중개사법」에서 정한 ‘중개 대상물’에 해당하지 않기 때문에 법정 요율이 존재하지 않는다는 것입니다.

그렇다고 해서 중개보수가 전혀 발생하지 않는 것은 아닙니다. 부동산 중개업자가 임차인 A와 임차인 B 사이의 권리금 거래를 알선했다면, 양 당사자는 중개인에게 일정한 보수를 지급해야 합니다. 다만 이 보수는 법정 요율이 아닌, 당사자 간 협의에 의해 결정됩니다. 예를 들어 권리금 3,000만 원 규모의 거래에서 중개보수를 2% 수준으로 합의한다면, 임차인 A와 B가 각각 절반씩, 또는 각각의 사정에 따라 분담할 수 있습니다.

즉, 임차인 A는 자신이 권리금 계약의 한 당사자라는 점에서 중개보수 부담 의무를 지니게 됩니다.

임차인 B의 중개보수 부담

새로운 임차인 B는 두 가지 계약에 관여합니다. 첫째, 기존 임차인 A로부터 권리금을 주고 점포를 인수하는 계약, 둘째, 임대인 C와 새로운 임대차 계약을 맺는 것입니다.

1. 권리금 계약
   임차인 B는 점포를 인수하는 당사자이므로, 임차인 A와 마찬가지로 권리금 계약에 따른 중개보수를 부담해야 합니다. 이는 부동산 중개업자의 중개 활동이 있었다는 전제에서 발생하는 비용입니다.

2. 새로운 임대차 계약
   임차인 B는 임대인 C와 별도의 임대차 계약을 체결해야 하며, 이 과정에서도 중개보수가 발생합니다. 「공인중개사법 시행규칙」에 따르면, 임대차 보수는 보증금과 월세를 합산한 환산금액을 기준으로 요율이 산정됩니다. 예컨대, 월세 200만 원, 보증금 5,000만 원인 계약이라면 보증금을 환산(보증금 ÷ 100 = 50만 원)하여 월세와 합산(200만 + 50만 = 250만 원)한 뒤, 이에 해당하는 구간의 법정 요율에 따라 보수를 계산합니다.

따라서 임차인 B는 권리금 계약과 임대차 계약 모두에서 중개보수를 부담하게 되며, 실제로는 거래 규모가 큰 임대차 계약에서 부담액이 더 크게 산정되는 경우가 많습니다.

임대인 C의 중개보수 부담

임대인 C는 새로운 임차인 B와 임대차 계약을 체결하는 당사자로서, 법적으로 중개보수를 부담해야 합니다. 중개보수는 원칙적으로 거래 당사자가 각각 부담하는 구조이므로, 임대인 역시 임차인과 마찬가지로 중개수수료를 지급해야 하는 것입니다.

실무에서는 임대인이 중개보수를 부담하지 않고 임차인에게 전가하는 경우도 많지만, 이는 합의의 문제일 뿐 법률상 의무를 회피할 수 있는 근거는 되지 않습니다. 임대인 C 역시 부동산 중개인의 전문적인 중개 행위를 통해 새로운 임차인을 찾고 계약을 체결했다는 점에서, 중개보수 지급 의무를 분명히 가지고 있습니다.

실제 사례: 권리금 3,000만 원, 월세 50만 원 인상

구체적인 상황을 예로 들어보겠습니다.

• 임차인 A: 기존에 10년 계약 중 5년을 사용하고, 남은 기간에 상가를 임차인 B에게 넘기며 권리금 3,000만 원을 받음.

• 임차인 B: 임차인 A에게 권리금을 지급하고, 임대인 C와 월세가 기존보다 50만 원 오른 조건으로 새로운 5년 임대차 계약 체결.

• 임대인 C: 월세를 인상하여 임차인 B와 계약 체결.

이 경우 중개보수 부담은 다음과 같이 정리됩니다.

1. 권리금 계약 → 임차인 A, 임차인 B가 각각 협의된 보수를 부담

2. 임대차 계약 → 임차인 B, 임대인 C가 법정 요율에 따른 보수를 각각 부담

즉, 세 당사자 모두 각자의 계약에 따라 중개보수를 지급해야 하며, 특정 당사자가 모든 비용을 전적으로 부담하는 구조는 아닙니다.

법률적 근거와 참고 조항

• 「공인중개사법」 제32조: 개업공인중개사는 중개업무에 종사하면서 거래 당사자로부터 보수를 받을 수 있으며, 그 보수는 대통령령으로 정하는 범위 안에서 받는다.

• 「공인중개사법 시행규칙」 별표1: 거래 유형별 중개보수의 상한 요율 명시.

• 권리금 관련: 권리금 자체는 중개 대상물이 아니므로, 법정 상한 요율 없음. 당사자 협의 필요.

따라서 중개보수의 발생 여부와 금액은 **계약 유형(권리금, 임대차)**과 법정 요율 또는 합의에 의해 달라지며, 원칙적으로는 거래에 참여한 각 당사자가 자신이 체결하는 계약에 대해 중개보수를 부담하는 것이 정석입니다.

결론: 각자의 계약에 따른 부담 원칙

정리하자면, 임차인 A는 권리금 계약의 당사자로서 중개보수를 부담하고, 임차인 B는 권리금 계약과 임대차 계약 모두의 당사자이므로 이중으로 보수를 부담합니다. 또한 임대인 C 역시 임대차 계약의 당사자이므로, 법정 요율에 따라 중개보수를 부담해야 합니다.

다만 실제 현장에서는 비용 분담 방식을 협의하는 경우가 많으며, 계약 조건이나 거래 규모에 따라 유연하게 조정됩니다. 중요한 것은 법률상 원칙은 당사자 각각의 부담이라는 점을 기억하는 것입니다.